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Développement durable immobilier : SPGI présente son indicateur de durabilité

2023

Selon la « Commission Brundtland », le développement durable est une pratique qui consiste à s’assurer que la satisfaction des besoins matériels d’aujourd’hui ne compromette pas la capacité des générations futures à répondre aux leurs. (WCED, 1987, p.15)

Le développement durable prend en compte la responsabilité écologique, la solidarité sociale et l’efficacité économique de manière équivalente, équilibrée et intégrée, tout en tenant compte des limites des écosystèmes mondiaux (ARE, n.d.). Ces trois dimensions de la durabilité couvrent les domaines suivants:

Responsabilité écologique

  • Réduction de l’empreinte environnementale
  • Qualité de l’eau
  • Qualité de l’air
  • Biodiversité
  • Autres émissions

Solidarité sociale

  • Protection des droits de l’homme, de la sécurité et de la santé
  • Éducation
  • Égalité des chances
  • Répartition de la richesse
  • Condition de travail
  • Stabilité politique

Efficacité économique

  • Création de nouveaux marchés et opportunités de croissance des ventes
  • Réduction des coûts grâce à l’amélioration de l’efficacité
  • Protection des droits commerciaux
  • Possibilités de réduction de l’apport d’énergie et de matières premières
  • Accès juste et égal à l’information et au savoir

 

Développement durable immobilier

Dans l’immobilier, la notion de durabilité est spécifiquement délimitée et suit une méthodologie précise. L’immobilier durable nécessite une approche holistique qui prend en compte à la fois les trois dimensions de la durabilité exposées précédemment et l’ensemble du cycle de vie des projets immobiliers, tout en préservant et en maximisant la fonctionnalité, la facilité d’entretien et la qualité esthétique des bâtiments (Lützkendorf and Lorenz, 2007, p. 646).

Pour être qualifiées de durables, les activités immobilières doivent contribuer à :

  • la minimisation des coûts du cycle de vie du bâtiment ;
  • la protection et/ou l’augmentation de la valeur de l’actif ;
  • l'optimisation de l’utilisation des sols et des ressources (notamment les matières premières) ;
  • la réduction de l’impact sur l’environnement ;
  • la protection de la santé, du confort et de la sécurité des personnes (p. ex. les ouvriers du bâtiment, les usagers, et les voisins) ;
  • la préservation du patrimoine et des biens culturels.

 

ESG et développement durable immobilier

À l’heure actuelle, on a souvent tendance à faire un amalgame entre une évaluation ESG et une étude de durabilité, notamment dans le secteur immobilier. L’approche ESG a été spécifiquement conçue comme réponse aux préoccupations des industries bancaire et des assurances dans le cadre de leurs placements en actions et obligataires (UNEPI, n.d.). Par conséquent, les critères ESG, bien qu’ayant un impact sur l’évolution du marché immobilier, ne répondent pas directement aux attentes en matière de développement durable sur un immeuble en particulier.

L'étude d'impact et de développement durable d'un bien immobilier nécessite quant à elle des approches spécifiques et « sur-mesure ». Dans ce cadre-là, les indicateurs, indices, standards et labels de durabilité, établis sur la base des trois dimensions du développement durable, sont plus appropriés dans le cadre d’une analyse d’un actif immobilier (Gromer, 2012, p. 59).

 

L’indicateur de durabilité SPGI

Dans un environnement immobilier complexe où se mêlent entre autres incertitudes économiques et financières, mutation dans l’utilisation des espaces et normes environnementales de plus en plus restrictives, la dimension de durabilité occupe un rôle central dans les préoccupations des acteurs immobiliers. Afin d’y répondre, SPGI a décidé de mettre en place un cadre d’analyse permettant d’étudier les différents aspects de durabilité des biens immobiliers.

Notre longue expérience sur le marché immobilier suisse a permis l’élaboration d’un outil simple et complet. Dans le cadre de ses mandats, SPGI peut ainsi réaliser une analyse qualitative des critères de développement durable de bâtiments résidentiels ou commerciaux.

L'indicateur de durabilité SPGI mesure les caractéristiques environnementales, sociales et économiques d’un actif en fonction notamment des éléments suivants :

  • Dépense de chaleur
  • Production de chaleur
  • Présence des transports publics
  • Distance des magasins répondant aux nécessités quotidiennes
  • Risques naturels
  • Nuisances sonores
  • Exposition aux radiations
  • Qualité des matériaux de construction
  • Contamination du site

Un système de pondération de ces différentes facteurs couplée à un grille de notation permet de déterminer une note indiquant la performance d’un actif en matière de durabilité et de mettre en exergue les points à améliorer.