Covid-19 - Tour d’horizon des conséquences sur l’immobilier commercial.

2020

Avec plus de 700 personnes contaminées, la présence marquée du virus Covid-19 sur le sol helvétique paralyse bientôt l’économie. Les conséquences de cette épidémie sont déjà palpables dans divers secteurs notamment ceux de l’événementiel, l’hôtellerie et la restauration. Tour d’horizon des conséquences sur l’immobilier commercial.

La restauration

Impacté, le secteur annonce des baisses allant de 5 à 50% selon les différents restaurateurs contactés. Ce pourcentage varie selon l’établissement et la localisation, la diminution est plus marquée en soirée.

Si le public n’assiste plus aux spectacles et boycottent les manifestations, il continue pour l’heure d’aller au restaurant. Certains établissements remarquent même la présence d’un plus grand nombre d’employés à midi. Ces derniers, privés de déplacement professionnels, fréquentent les restaurants à proximité de leur lieu de travail. C’est le cas principalement pour les restaurants du centre accueillant majoritairement des clients à l’heure du déjeuner.

En effet les établissements excentrés et ceux dédiés à une clientèle du soir sont les plus touchés par cette baisse de fréquentation, ils comptent alors sur leurs clients fidèles et les commandes à emporter pour passer ce cap.

Philippe Chevrier, propriétaire de plusieurs restaurants genevois confirme que la baisse d’activité est plus prononcée au Café de Peney que dans ses établissements en ville.

Selon Laurent Terlinchamp, Président de la Société des Cafetiers, Restaurateurs et Hôteliers de Genève, la clientèle liée aux manifestations, telles que le salon de l’Auto ou le SIHH, fait cruellement défaut.

L’absence de la clientèle étrangère due aux effets de la propagation du Covid-19 est également ressentie par les établissements haut de gamme note Tommy Byrne, chef du Lion d’Or à Cologny, elle leur est généralement envoyée par les palaces genevois.

L’avenir des restaurateurs genevois demeure quelque peu incertain. Plus vulnérables, les petites structures indépendantes risqueront rapidement d’être à court de trésorerie.

La Ville de Genève pourrait à moyen terme déplorer de nombreux locaux vides dont l’affectation ne pourrait être changée au vu des normes relatives au PUS (Plan d’Utilisation du Sol), qui visent à maintenir des activités ouvertes au public notamment les restaurants.

L’hôtellerie

Les effets et mesures mis en place suite à la propagation du Covid-19 ont engendrés plus de 70% d’annulations des voyageurs en provenance d’Asie vers la Suisse. Les réservations de voyages effectuées depuis la Suisse durant la 1^ère semaine de mars ont quant à elles chutées de 30%, par rapport à l’année dernière.

L’absence des touristes en provenance de Chine continentale, Hongkong et Taiwan se fait ressentir en particulier dans les régions de Zurich, Lucerne, Berne et les rives du Lac Léman.

A Genève, le secteur de l’hôtellerie, grand perdant de l’annulation du Salon de l’Auto et du SIHH, annonce une baisse drastique des taux d’occupation des établissements genevois, passant de 100 à 30%.

En effets ces salons génèrent plus de 33'000 nuitées selon la porte-parole de la Fondation Genève Tourisme et Congrès, Hélène Lebrun et, environ 250 millions de retombées économique pour le canton de Genève. Airbnb déplore également des pertes avec 30% de réservations en moins en comparaison avec l’an dernier.

Les répercussions liées aux Covid-19 viennent s’ajouter aux problématiques auxquelles doivent faire face l’hôtellerie de luxe, secteur déjà fragilisé à Genève. En effet la concurrence internationale est rude précise Thierry Lavalley, président de la Société des Hôteliers Genevois et directeur général du Fairmont Grand Hotel Geneva et, la clientèle, de plus en plus exigeante, oblige les palaces à se mettre à niveau.

Le groupe français AccorHotels, qui compte désormais 18 établissements sur le canton de Genève, a fortement contribué à l’augmentation de la capacité hôtelière avec 1000 chambres en plus, ces 5 dernières années. Thierry Lavalley parle de surcapacité qui serait responsables d’un taux d’occupation moyen stagnant à 65% excepté lors du salon de l’Auto.

Conséquences sur l’Immobilier commercial

A l’investissement, hormis une légère baisse dans la prospection, difficile en effet d’organiser des visites ou gérer les déplacements des prospects. Le marché de l’immobilier genevois demeure peu impacté pour l’instant, avec un comportement globalement stable des investisseurs.

Si la situation venait à perdurer nous pourrions observer à moyen terme un regain d’intérêt pour la pierre avec une baisse des taux directeurs, déjà à leur plus bas historique.

En revanche, l’arrivée récente du Covid-19 rend les prévisions sur l’évolution du marché locatif encore incertaines.

On peut toutefois prédire pour les semaines à venir un probable ralentissement global de l’activité du marché de la construction, au vu du manque de main d’œuvre et de matières premières, comme l’acier qui provient à près de 50% de la Chine, ou les faïences et marbres provenant à 80% d’Italie.

Les sociétés actives dans le milieu touristique, les organisateurs d’évènements, les espaces de co-working mais aussi les traders de matière première risquent d’être amenés à repenser leur expansion, au regard de l’incertitude concernant leurs activités. Cette situation pourrait nous ramener à une situation similaire à celle de 2009 avec un gel des transactions.

Cependant, cette situation pourrait être propice aux possibilités de Sales & Lease-back, les sociétés face à l’instabilité économique pourraient y avoir recours afin de palier leur manque de trésorerie.

Les propriétaires ayant des surfaces vacantes pourraient profiter de réviser leur stratégie et par exemple entreprendre des travaux de rénovation. De nombreux propriétaires institutionnels ont déjà été approchés pour des demandes de baisse de loyer ou des aménagements de paiements.

Le coronavirus est un élément qui s’ajoute au vieillissement de la population, à l’évolution technologique et les nouvelles méthodes de travail (télétravail) qui ont déjà changé les codes du marché immobilier. Cela confirme que les modes de fonctionnement ne sont pas figés. Les changements se font de plus en plus vite et les besoins en surfaces évoluent aussi très rapidement. Le défi est de faire face à une évolution permanente accélérée par ce genre de crise.

En ces circonstances exceptionnelles nous conseillons au propriétaires et investisseurs d’envisager des alternatives comme la reconversion ou la rénovation de leur surface vacante.

Un aménagement de loyer peut être envisagé pour les locataires en difficulté afin de préserver l’état locatif.

Des opportunités alternatives dans l’utilisation des locaux peuvent être étudiées, SPGI peut vous accompagner dans l’élaboration de divers scenarii possibles ainsi que dans l’analyse de faisabilité des plus pertinents.

Enfin nous pouvons conseiller les propriétaires sur la gestion de leurs vacants avec une réflexion stratégique à moyen et long terme.

Références