Aller au contenu principal

Taux hypothécaires : quel avenir ?

2022

Dans son examen de la situation économique et monétaire du 16 juin 2022, la Banque nationale suisse (BNS) a augmenté à un rythme inégalé ces 20 dernières années son taux directeur de 50 points de base, à -0,25 %. Il s’agit de la première hausse du taux directeur depuis quinze ans.

Découvrir le graphique des Taux d'intérêt directeur de la BNS de 2000 à 2022 en cliquant ici

En parallèle, l’inflation annuelle a pulvérisé un nouveau record en juillet dans la zone euro à 8,9 %, et en juin aux États-Unis à 9,1 %, dépassant ainsi les prévisions. Face à l’inflation, la réserve fédérale américaine (FED) a relevé ses taux directeurs de trois quarts de point de pourcentage, se situant désormais entre 2,25 % et 2,50 %. Selon son président, la FED n'hésitera pas à continuer en ce sens pour tenter de limiter l'inflation. Par décision prise le 21 juillet 2022, la Banque centrale européenne (BCE) a adopté la même approche que la Banque nationale suisse (BNS) et la FED, en relevant ses taux directeurs de 50 points de base à 0,50 %. Dans le contexte actuel (situation en Ukraine depuis fin février, sanctions économiques occidentales contre la Russie et évolution de la situation en Chine), quelles sont les perspectives des taux hypothécaires en Suisse ? Luca Randolfi, CEO et Managing Partner de feyn AG, courtier en hypothèque, répond à ce questionnement.

Vision de marché

Bien que d’autres entités partagent leurs prévisions de l’évolution future des taux, la société feyn ne préfère pas chiffrer son pronostic, soulignant le fait que trop souvent, les acteurs du milieu publient des prévisions qui ne se sont pas réalisées ou qui ont été modifiées ou adaptées à court terme en tenant compte d’arguments supplémentaires. Pour Luca Randolfi, il est presque impossible de faire des prévisions fiables tant que l'inflation et le contexte géopolitique perdurent, mais son sentiment est qu’un niveau plus élevé des taux d’intérêt devrait durer à moyen terme et que la fin des taux d’intérêt négatifs est inévitable. Selon lui, les niveaux des taux hypothécaires à taux fixe sur le long terme frôlant les 1 % est désormais révolu, en tout cas sur le court terme.

Impact du rehaussement des taux

La hausse des taux ces derniers mois a été suivie d’une légère baisse et le niveau des taux d'intérêt reste tout de même relativement bas comparé à la moyenne historique. Dans le secteur résidentiel, Luca Randolfi estime que le nombre de transactions pour les logements privés resteront à un niveau relativement élevé. Même si selon certains experts la location redevient plus attractive, la demande de logements en pleine propriété devrait toutefois rester élevée, maintenant ainsi des prix stables. Les prêteurs continuent en effet de calculer avec des approches conservatrices (notamment pour le calcul de la tenue des charges technique entre 4,0 et 5,0 %, plus les frais annexes et les amortissements), raison pour laquelle, l'appétit de crédit pour les logements occupés par les propriétaires devrait rester inchangé.

La situation est toutefois différente pour les prestataires de capitaux alternatifs. Ces dernières années, d'innombrables nouveaux prestataires de crédit ont fait leur apparition sur le marché hypothécaire, ce qui a entraîné une forte pression sur les marges d'intérêt. En raison de taux d'intérêt plus hauts, ces prêteurs ont à nouveau la possibilité de choisir des alternatives dans le domaine de la classe de placement Fixed Income (obligations). Cela entraîne automatiquement une diminution de l'appétit de crédit des prestataires de capitaux alternatifs.

L'impact de la hausse des taux d'intérêt sur les prix de l'immobilier est encore peu connu. Bien que la société feyn estime que les prix des biens immobiliers occupés par leur propriétaire se maintiendra à un niveau élevé, il existe une possibilité de correction de la valeur des biens immobiliers de rendement.

Selon différents articles publiés dans la presse dont le magazine Bilan notamment et le sentiment de Luca Randolfi, des augmentations de coûts pour les charges et des craintes de récession ne sont pas à exclure. Ces facteurs pourraient avoir un impact négatif sur l'évolution des prix.

Conseil en investissement

En raison de la hausse des taux d'intérêt, bien que l'immobilier reste une classe d’actif attractive, notamment en raison de la force et de la stabilité du franc suisse, les attentes en matière de rendement du marché immobilier pourraient également être corrigées. Selon la vision du groupe feyn AG, la poursuite d'une forte immigration soutiendra, voire renforcera, aussi bien le franc suisse que le marché immobilier. D’autre part, la tendance du travail en home office devrait diminuer augmentant ainsi à nouveau la demande de surfaces de bureaux.

Luca Randolfi reste convaincu que le changement sur le marché des taux d'intérêt conduira à des opportunités intéressantes, liées notamment au fait que certains acteurs se montrent hésitants actuellement.

En ce qui concerne les objets spéciaux tels que la logistique et les dépôts, marqués par l’essor du e-commerce, la cherté et la rareté des terrains à bâtir, il s’agit d’une typologie d’actif qui devrait se développer. Les défis actuels liés à la rupture des chaînes d'approvisionnement pourraient amener de nombreuses entreprises à opter à nouveau pour un stockage "de proximité" de leurs propres produits. La même question se pose évidemment pour les usines de production.

L’univers des taux hypothécaires en Suisse

Le besoin de processus hypothécaires efficaces et de la digitalisation est toujours aussi grand et le restera. Dans les affaires de masse (logements occupés par leurs propriétaires avec un faible taux de financement et une solvabilité confirmée), une augmentation de l’efficacité sera possible. Cette amélioration simplifiera les processus et les rendra donc plus avantageux. Cela devrait pouvoir être reporté sur les clients sous forme de réduction des taux d'intérêt. Des progrès significatifs ont déjà été réalisés, notamment dans le domaine des prolongations de financements existants. Nous doutons toutefois que cela permette de conclure le meilleur financement.

L'organisation fédérale de la Suisse avec ses offices du registre foncier et son système de notarisation, ne simplifie que partiellement cette digitalisation. Les cédules hypothécaires, par exemple, sont administrées différemment selon les cantons. Jusqu'à récemment, il y avait même des cantons qui ne connaissaient pas les cédules hypothécaires de registre (NDLR : 2012 au niveau fédéral). Cette hétérogénéité complique considérablement l'optimisation des processus et donc la digitalisation.

L'abolition de la valeur locative pourrait également entraîner des changements fondamentaux sur le marché hypothécaire. Selon le traitement de la déductibilité fiscale des intérêts passifs, le comportement des débiteurs hypothécaires pourrait changer massivement à l'avenir. Les établissements financiers n'ont pas encore de réponse à cette question, car le changement de comportement ne peut tout simplement pas encore être évalué. Mais tant que les intérêts hypothécaires seront déductibles, la motivation de rembourser rapidement restera modérée. Cela dépend à nouveau de la situation personnelle du propriétaire / investisseur, ce qui rend à nouveau nécessaire un accompagnement professionnel.

Pourquoi requérir à un courtier en prêt hypothécaire ?

En premier lieu, pour avoir une vision vraiment indépendante du marché et de ses offres. Trop de plateformes et de prestataires parlent d'indépendance, mais ne peuvent en fin de compte que mettre à disposition une palette d'offres réduites à des conditions peu transparentes.

Bien sûr, il est possible de bénéficier de meilleures conditions de taux d'intérêt grâce à la collaboration avec des intermédiaires professionnels. Mais il ne s'agit pas toujours du prix, mais aussi du modèle de financement (transparence, montant du financement, durée, amortissement, options de sortie, etc.) et du choix du partenaire. Le partenaire de financement doit être choisi avec soin, et les intermédiaires professionnels jouent un rôle qui n'est pas négligeable.

En cas de volatilité croissante, le soutien et l’accompagnement d’un professionnel sont d'autant plus importants.

Nous voyons souvent que les équipes de crédit de certains prestataires ont des difficultés à gérer le volume de demande de crédit. C’est pour cela qu’il est très important d’investir assez de temps dans le montage d’un dossier hypothécaire qui au final facilite le travail aux analystes. Le courtier hypothécaire représente également ce « filtre » qui rassure la qualité du dossier.

Impact de la remontée des taux hypothécaires sur les processus de transactions immobilières

Certains investisseurs immobiliers orientés vers le court terme ont décidé de temporiser suite à l’annonce de la BNS, mais des volumes importants restent à investir. La question de l'opportunité alternative reste cependant sans réponse, malgré des taux d'intérêt plus élevés. Nous partons du principe que les investisseurs immobiliers intéressés sont devenus plus réservés pour des raisons tactiques, mais que l'intérêt pour les investissements durables restera grand. La phase de sélection, et donc la durée du processus qui y est liée, va probablement s'allonger, mais la demande restera présente. 

Paramètres clés d’un financement

La localisation de l’immeuble reste un facteur prépondérant. Elle détermine très fortement le niveau du taux de capitalisation, qui reflète également le potentiel des revenus locatifs et donc de l'ensemble de l'immeuble. Indépendamment des différentes typologies d’actifs immobiliers, il devrait toujours être possible de déduire une certaine conformité du prix d'achat avec le marché actuel des transactions. Les prestataires de capitaux sur le marché hypothécaire suisse obtiennent cette conformité en recourant à différentes méthodes d'évaluation (maison individuelle = méthode d'évaluation hédoniste / immeubles commerciaux et hôtellerie = méthode de la valeur de rendement). Parallèlement à l'évaluation du bien immobilier, il est essentiel pour le prestataire d'évaluer la capacité financière de l'emprunteur. Alors que pour les acheteurs de logements en propriété, les intérêts sont comparés au revenu, les revenus locatifs d'immeubles commerciaux ou d'hôtels devraient couvrir au mieux les intérêts, voire les dépasser. Ces dernières années nous avons vécu une croissance importante dans le marché hypothécaire Suisse.  Outre d'autres facteurs qui peuvent avoir une certaine importance dans la décision d'octroi d'un crédit, nous considérons que les deux paramètres suivants sont déterminants dans notre quotidien :

1. le rapport entre le montant du crédit et la valeur de marché du bien immobilier

2. le rapport entre les coûts de financement calculés et les revenus / produits.

Certains prestataires de capitaux résument le résultat de l'examen du financement, comme pour l'attribution de notes à l'école, et déterminent ce que l'on appelle le rating client, qui peut également avoir une influence sur la fixation individuelle du prix ou du taux d'intérêt dans le cadre de l'octroi du crédit.

 

 

Clause de non-responsabilité :

Les déclarations et interprétations exprimées dans cette publication ont été produites par SPGI Geneva SA. Aucune information divulguée dans cet article ne constitue un conseil professionnel. Chaque individu ou institution doit vérifier indépendamment l'exactitude des données s'il ou elle a l'intention d'en faire un usage personnel ou professionnel. SPGI Geneva SA, feyn AG et leurs employés ne peuvent être tenus collectivement ou individuellement responsables d’un quelconque dommage résultant de l'utilisation ou de la confiance accordée à ce rapport. Aucune partie de ce rapport ne peut être reproduite ou transmise sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit sans l'accord préalable de SPGI Geneva SA. SPGI Geneva SA se réserve le droit d'engager des poursuites pénales ou civiles pour toute utilisation, distribution ou violation non autorisée de cette propriété intellectuelle.